Sittard 2025: aanloopstraat is financieel collectief
S+RO
In de jaren 1970 werd het winkelprogramma in de Sittardse binnenstad steeds dominanter. Met de naoorlogse groei steeg de welvaart, groeide de woonwens en werd het centrum verlaten voor een nieuwe suburbane wereld. Straten kwamen leeg te staan en de panden werden dichtgetimmerd of dichtgemetseld. Maar de uittocht leidde een nieuwe transitie in, bewoners maakten ruimte voor de intocht van winkels en dienstverlening.
De status van de winkel werd in de jaren daarna verstevigd. De auto werd noodzakelijkerwijs uit de binnenstad geweerd ten gunste van het flanerend winkelpubliek. Weliswaar konden bezoekers met de trein hartje stad binnenrijden of parkeren in de aangelegde parkeerplaatsen buiten de voetgangerszone, maar voor inwoners werd het centrum onaantrekkelijk om te wonen. De functionele transitie van woonkern naar winkelkern was voltooid.
Tussen het treinstation of de parkeerplaats en het winkelhart ligt de aanloopstraat. Van oudsher was de straat onderdeel van handelsroutes bebouwd met stadsboerderijen, cafés en winkels van de kleine middenstand. Het eigenaarschap lag vooral in particuliere handen, die in de jaren 1980 en 1990 de begane grond tot winkelruimte ombouwden om te profiteren van de commercialisering. Na winkelsluitingstijd werd het stil in de aanloopstraat, want de leegstaande woonruimte op de eerste verdieping werd als opslag gebruikt.
De stilte zette zich door. Het consumentenvertrouwen bleef vanaf de economische crisis van 2007 zakken. De leegstand van winkels nam toe, maar men was bang bezoekers en forensen af te schrikken met hun misère en lege puien werden verbloemd met posters. Achter ieder leeg pand dreigde een persoonlijk drama, want eigenaar en ondernemer waren op leeftijd en hun pensioen zat in de stenen opgesloten. Snel droogden financiële buffers op en kelderden de huurprijzen tot bijna gas-, water- en lichtniveau.
In 2015 wordt de hoop op economisch herstel opgegeven. Er ontstaat een consensus tussen de gemeente Sittard, huurders en eigenaren in de aanloopstraat. De Gordiaanse knoop van bestemming, bezit en gebruik wordt doorgekliefd en naar het model van Schiphol wordt een alternatief plan door alle partijen ondertekend. Voor een periode van tien jaar wordt het gebruiksrecht afgegeven en eigendom tijdelijk gedefragmenteerd. Zodoende wordt de individuele financiële situatie gekoppeld aan een nivellerende ruimtelijke programmering. De herorganisatie maakt een moderne herverkaveling mogelijk.
Vervolgens wordt het gehele vastgoed objectief en in relatie tot elkaar getaxeerd. De cashflow uit huuropbrengsten en verkoop wordt verzameld en dient ter investering voor de noodzakelijke verbouwingen. Hoewel de gemeente geen vastgoed in de straat bezit, kan de stad zich financieel met parkeergelden inkopen, immers de parkeerplaats is met de straat verbonden.
De straat wordt een financieel collectief, een eigen coöperatie, waarin zelfredzaamheid zelfverrijking vervangt. Men stelt een professionele straatmanager aan om voor de sociale, financiële, ruimtelijke en markttechnische sturing te zorgen. De programmering van de straat wordt gereorganiseerd. Winkels worden geclusterd en richting het centrum verplaatst. Kantoren en andere vormen van dienstverlening passen beter bij de ontsluiting van de parkeerplaats of treinstation. De horeca groepeert zich rondom het kruispunt.
Door periodieke leegstandskaarten bij te houden is de migratie van programma van en naar de straat bekend. Naast visualisering van het probleem tonen de kaarten ook de stabiele winkels, die klandizie blijven aantrekken. Deze monitoring brengt de vaste waarden van de straat in kaart, die ook de drijvende kracht zal moeten blijven tot de volgende transitie.
De verbouwingen worden eind jaren 2020 afgerond. De winkels zijn beter aangesloten op het overgebleven winkelnet en zorgen, net als de kantoor- en dienstverlening, voor stabiele huuropbrengsten. De leegstand staat in de beginjaren in quarantaine, omdat het op buurtgebouwen financieel en bouwtechnisch negatieve invloed heeft. Maar als de straat financieel is gestabiliseerd, kan de marge worden gebruikt voor experimenten in de leegstand. Dankzij de stabilisatie ontstaat er ruimte voor een zone van lagere huurprijzen waarmee nieuwe gebruikers geworven kunnen worden. Deze ‘vrijheid in het vastgoed’ biedt ruimte voor experimenten met programma en gebruikers om uit te vinden wat de volgende toekomst van de aanloopstraat is.
S+RO nummer 4 - 2013